mai 29th, 2014 by Laetitia

LOI ALUR – Accès Au Logement et Urbanisme Rénové dite LOI DUFLOT

A partir de septembre 2014, les principales mesures de la loi ALUR – Accès au Logement et Urbanisme Rénové – portée par l’ex-ministre du logement, Cécile Duflot et votée en mars 2014 seront mises en place. Propriétaires-bailleurs, copropriétaires, locataires, administrateurs de biens, syndic, logement social, mairie… tous le secteur de l’immobilier est touché par ces mesures.

Les dispositions phares de cette loi sont, l’encadrement des loyers dans les zones dîtes « tendues » ainsi que la mise en place de la GUL – Garantie Universelle des Loyers destinée à remplacer la caution actuelle.

L’encadrement des loyers – Le loyer médian/ Le loyer plancher

Fixer le loyer médian de référence majoré de 20% dans les zones dîtes «tendues» sera désormais une tâche à ajouter à la mission des préfets visés. Les propriétaires-bailleurs devront s’y soumettre mais pourront tout de même instituer un « complément de loyer exceptionnel » qui s’additionnera au loyer de base pour des logements atypiques dont le confort ou la situation est un atout majeur. De son coté, le locataire pourra contester ce complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation. Enfin, les dispositions du texte fixent un loyer inférieur de 30% au loyer médian, dit loyer « plancher », permettant au propriétaires-bailleurs d’appliquer une hausse à ses locataires si le loyer est inférieur au loyer « plancher ».

Cette loi est décriée par les professionnels et propriétaires-bailleurs puisqu’elle pourrait contraindre de nombreux propriétaires-bailleurs à mettre en vente leur bien suite à une baisse de rentabilité locative des biens frappées par l’encadrement des loyers. En effet, certains propriétaires-bailleurs se sont endettées pour acheter un bien et ne pourront plus faire face à leurs échéances à cause de la baisse des loyers. Ils seront donc dans l’obligation de se séparer de leur locataire et revendre.

L’aspect positif concerne les acquéreurs particuliers car une baisse des prix est inéluctable devant une telle demande et les grands gagnants annoncés par cette loi, les locataires, ne le sont plus vraiment.  Comment accéder au logement avec un marché locative dont l’offre est réduite ?? La loi pourrait ainsi avoir l’effet inverse de celui escompté.

Le Garantie universelle des loyers (GUL)

La Garantie universelle des loyers (GUL) est mise en place pour garantir les propriétaires-bailleurs contre les impayés de loyer pendant une durée de 18 mois dans la limite d’un loyer médian local. Gratuite et publique, elle doit être mise en place d’ici au 1er janvier 2016 et les propriétaire-bailleurs pourront toujours choisir la caution personnelle, encore d’actualité. Cette GUL sera financer par des économies sur des dépenses actuelles de l’État, des organismes HLM et des collectivités territoriales (420 millions d’euros ).

Frais d’agence, préavis de sortie des lieux, restitution de la caution …

Actuellement, il n’y à pas de forme type du document de l’état des lieux et du bail, seulement des mentions obligatoires et il est parfois très difficile de s’y repéré lorsqu’il est manuscrit. Le texte voté prévoit la création par décret de modèles types de ces documents avec de nouvelles mentions obligatoires, dont le loyer médian de référence et le loyer appliqué au locataire précédent.

Les frais d’agence étaient, auparavant, divisé entre le locataire et le propriétaire-bailleur de façon égale. Ils seront désormais à la charge du propriétaire sauf ceux concernant la visite du bien, la constitution du dossier locataire, la rédaction du bail, l’état des lieux qui seront à la charge du locataire.

Dans les zones dîtes « tendues », le délai de préavis est ramené à un mois. Si le congé émane du locataire, il bénéficiera du préavis réduit à 1 mois s’il est locataire d’un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé (avec certificat de travail). Si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires sont assouplies, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne peuvent plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien. tout comme le délai de restitution de la caution déposée lors de l’entrée dans les lieux qui devra être rendue dans un délai d’un mois également, au lieu de deux mois (et trois mois il y à peu d’années) , s’il n’y a pas de réserves dans l’état des lieux. Une pénalité de 10% du dépôt par mois de retard est instauré pour la rétention abusive de la caution par le bailleur.

Le statut de la colocation est enfin encadré, ce qui permettra de rendre les bailleurs moins méfiants à l’encontre des colocataires (qui ont une réputation qui n’est plus à faire ! ^^ ) avec l’arrivée des contrats multiples entre le bailleur et chacun des colocataires. Au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme

Enfin, afin de prendre en mains plus rapidement les locataires en situation d’expulsion, le texte prévoit la création de CDCAPEL – Commission Départementales de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives qui seront saisies lors de situations d’expulsion. La trêve hivernale des expulsions locatives est la période du 1er novembre au 31 mars.

Le délai de prescription pour quitter les lieux après une décision d’expulsion du tribunal est de trois ans pour tenir compte d’un «recours Droit au logement Opposable». Désormais, un demandeur de logement social devra rempli un dossier uniquement, même si sa demande concerne plusieurs départements.

Le délai de prescription pour les réévaluations annuelles de loyer  passe à 1 an.

En ce qui concerne les copropriétaires, en dehors du forfait annuel pour la gestion courante de leur résidence, les syndics ne pourront plus facturer de frais supplémentaires pour certaines prestations, définies par un décret. Le texte rappelle l’obligation du décret de 2007 concernant l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété.

Un type d’habitat en plein boom sera enfin reconnue par cette loi, l’habitat participatif, permettant à des particuliers de réaliser ensemble un projet de construction ou d’acquisition d’un bien dans lequel ils logeront à terme.

D’autre métiers sont touchés par ces réformes, notamment, les marchands de listes considéré comme la bête noire de l’immobilier ne pourront proposer uniquement des logements dont ils ont l‘exclusivité. Enfin, les ventes à la découpe et opérations marchandes seront mieux encadrées.

La hausse des prix de l’immobilier a favorisé l’émergence de personnes profitant du contexte de la crise du logement pour louer tout et n’importe quoi à des prix exorbitants. Ils sont appelé les « marchands de sommeil » et sont eux aussi concernés par la loi ALUR. S’ils ont déjà été condamnés pour « habitats indignes« , ils sont interdits d’acquérir un biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Par ailleurs, le propriétaire-bailleur d’un logement indécent qui refusera l’engagement de travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics se verra sanctionné par une astreinte de 1000 euros par jour de retard. (C’est logiquement déjà le cas, mais dans la pratique …. )

Les règles d’urbanisme

Les Plans Locaux d’Urbanisme – PLU-  seront désormais élaborés par la Communauté de communes (et devront être compatible avec le Schéma de Cohérence Territorial – SCOT ) et non plus de la commune, sauf si 20 % de la population s’y oppose.

Les Coefficients d’Occupation des Sols (COS) – permettant d’obtenir la surface maximale de construction sur un terrain –  et la taille minimale des terrains constructibles disparaît.

La construction dans d’anciennes zones industrielles devra être précédée d’une étude sur leur état de pollution.

Ci-dessous, un résumé des aspects de la loi Duflot ALUR, sans les aspects négatifs, présenté par le site http://www.la-loi-alur.org/

En résumé, à quoi sert la loi ALUR ?

« Loi Alur pour la location

- Encadrer les loyers
- Limiter les justificatifs pour un locataire
- Créer un formulaire type pour le bail et l’état des lieux
- Uniformiser la location vide et meublée
- Clarifier les frais d’agence liés à la mise en location
- Faciliter l’accès au logement et améliorer la prévention des expulsions

Loi ALUR pour les propriétaires bailleurs

- Protéger les propriétaires des risques d’impayés et encourager la mise en location
- Créer l’Agence de la garantie universelle des loyers
- Contraindre les propriétaires indélicats à faire des travaux
- Améliorer la gestion des copropriétés et prévenir leur dégradation

Loi ALUR pour les nouvelles construction

- Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins
- Lutter contre l’étalement urbain
- Favoriser les plans locaux d’urbanisme intercommunaux
- Accompagner le développement de l’habitat léger

Pour les professionnels de l’immobilier

- Clarifier la rémunération et l’activité des syndics
- Instaurer une obligation de formation continue   « 

Source :  lefigaro.fr – lesechos.fr - service-public.fr – la loi ALUR

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mai 28th, 2013 by Laetitia

POURQUOI LES FACTURES D’ELECTRICITE FLAMBENT ? EDF AUGMENTE SES TARIFS -TAXES  ET PRESTATIONS !

HAUSSE DES TARIFS EDF – TAXES ET PRESTATIONS DIVERSES

Nous n’allons pas parler d’immobilier ou de développement durable mais d’un élément vital lié à l’habitation. Vous devez être nombreux à avoir constaté une hausse conséquente de vos factures d’électricité ! Ma facture a été une véritable surprise !

Votre facture se décompose en plusieurs postes, dont beaucoup de prestations autre que l’électricité! 1/3 de votre facture représente des frais annexes. Si l’on regarde de plus près, impossible de comprendre les bases de calcul des taxes, probablement fait exprès… De toute façon,nous n’avons pas d’autres choix que de payer sinon EDF va très vite à couper la ligne.

Ce qui n’a pas été dit haut et fort, c’est que le Gouvernement a décidé de modifier le mode de calcul des taxes locales sur l’électricité  à compter du 1er janvier 2011. Ajouté à cela, il n’a pas oublier de faire ce qu’il préfère, augmenter le montant des taxes.

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mars 3rd, 2013 by Laetitia

Et si vivre chez une de vos « Desperate Housewives » préférée était possible ?? Et bien, ça l’est ! Voici unprogramme immobilier tout droit sorti de la série « Desperate Housewives »

Cette maison vous rappelle t-elle quelque chose ? Souhaiteriez-vous y vivre ? C’est maintenant possible !  A tous les fans inconditionnels de la Série télévisée américaine, « Desperate Housewives », le moment tant attendu est enfin arrivé !! Nous nous sommes toutes et tous trouvé des points communs et de grandes similitudes avec au moins un personnage de la série, alors vivre chez eux, dans un de leurs immenses pavillons, dans ce hameau si paisible et passionnément diabolique, pourquoi pas ?

C’est Gerpinnes, une petite ville Belge qui aura l’honneur de recevoir et  proposer ce programme immobilier, très particulier. Le promoteur déclare s’être inspiré de Wisteria Lane, décor de la série « Desperate Housewives ».

Ce développement commercial est, on ne peut plus, Marketing ! Les promoteurs de résidences à l’américaine (tant en construction qu’en environnement) tels que Kaufman & Broad ont leurs carnets de commandes toujours bien remplis. Alors une résidence à l’américaine, qui en plus, permet de s’identifier à des personnages mondialement connus, il fallait juste y penser !

D’après RTLInfo.be, le projet du promoteur du futur quartier de Gerpinnes tape fort, en étant la copie certifiée quasi conforme de Wisteria Lane, banlieue chic dans laquelle évoluent les héroïnes de la série. Situé dans le secteur de Gougnies, celui-ci comprendra  une vingtaine de maisons individuelles au bord de la chaussée, « entourées de jardins bien entretenus », ainsi que 18 appartements de diverses tailles.

Des voisins comme dans la série !

Le descriptif publicitaire joue  au maximum la carte de la ressemblance avec « Desperate Housewives ». Vous pouvez même constatez sur la photo, ci-dessus, que les noms des personnages de la série y apparaissent ! Pour autant, l’idée n’est pas de coller au modèle renvoyé par la série à succès. D’après Didier Eggermont, Directeur Général du groupe de construction, cette ressemblance et l’identification par rapport aux personnages «  apportera une convivialité importante et forcément un renforcement du voisinage. C’est en tout cas notre première impression ».

De 130 000 à 350 000 euros

Comme tous programmes immobiliers, les prix varient de 130 000 euros à 350 000 €, selon le type du logement souhaité. Pour l’heure, le projet n’en est qu’au commencement, les travaux de construction n’ayant débuté que fin 2012. Ce programme fait beaucoup parler de lui pour son coup de marketing, en revanche, pour ce qui est du type de construction, BBC (Basse Consommation), maison positive (crée plus d’énergie qu’elle n’en utilise), ce n’est pas la priorité, on ne le sait pas !!

Les intéressés devront donc attendre encore deux ans avant de pouvoir s’y installer et espionner les faits et gestes de leurs voisins ! Qui a dit que « Desperate Housewives » était fini ??

Source : André Figeard – ©2013 LaVieImmo.com, RTLInfo.be

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janvier 18th, 2013 by Laetitia

Pour être A, le logement doit être BEPOS, c’est à dire, Bâtiment à Energie Positive donc qu’il crée son énergie –> quasiment aucun logement sur le marché.

Pour être B, le logement doit être BBC, bâtiment Basse Consommation –> Egalement rare même si aujourd’hui les constructions doivent répondre à cette norme.

Donc si votre logement n’est pas neuf, au mieux vous ne pouvez espérer qu’un C … Faut il encore que vendeur et acquéreur ou locataire en soit informé !!

La mauvaise qualité des DPE alarmante

TEMOIGNAGE : Peut-être êtes vous déjà tombé sur des messages, tels que les suivants, sur des forum (ici forum.diagnostiqueur-immobilier) en vous renseignant sur les DPE… et ceci n’est que la partie cachée de l’Iceberg !!!

Auteur  Message Sujet Recherche   Options des sujets

nessie4 -  Newbie

Depuis le: 14-Avr-2010

Points: 4 Options des messages
Envoyé : 31-Mai-2011 à 17:11 je reste abasourdi voila ca que je viens de decouvrir chez moi ds le 34
donc une cliente m’appelle pour un rdv me demandant les prestations termite amiante elec et pas le dpe car elle l’a deja fait ailleurs lors de la mise en vente.Quand j’arrive chez elle elle me montre l’étiquette dpe et non le diagnostic lui même m’expliquant que c’est tout ce qu’on lui a donné , elle me précise en plus qu’elle a payé cette prestation 37 euros 50 .je lui demande donc d’apeller la société concerné ALLO DIAGNOSTIC LA BIEN  NOMME ,pour lui demander le dpe  complet; la societe d’expertise lui retorque qu’elle a payé uniquement pour l’étiquette et que si elle veut le reste du diagnostic il faut leur faire un chèque supplementaire de 150  euros(moins les 35 euros)  et par retour de courrier ils lui enverront le dpe entier.
Pour moi c’est de la malhonneteté pas etonnant qu’on est mauvaise image apres ….mais quelqun sait il si c’est legal ?????je suis tellement degouté et la profession est tellement dure que je me pose meme la question sur le devenir …jamais je ne pourrais avoir un tel comportement …….pour info ma cliente ( pas si bete) ne leur a pas pris le dpe !!
Mais bien sûr…. et tout celà demandé devant le propriétaire qui n’y voyait aucun inconvénient.
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virphil  Senior Member -

Options des messages -  Mercis(0)    Citer Réponse Envoyé : 31-Mai-2011 à 18:14

Depuis le: 04-Mai-2009

Tient encore une agence avec qui je ne travaille pas qui vient de m’appeler en me disant : « un concurrent à vous à fait un DPE et on comprend pas la maison est récente et elle est classée en E. Est-ce que vous pouvez enlever un peu de surface habitable pour que la maison passe en D? »

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nessie4 Newbie 

Depuis le: 14-Avr-2010

Options des messages   Mercis(0)    Citer Réponse Envoyé : 31-Mai-2011 à 21:38

Bonsoir a Tous

je reçois une demande  d’une personne qui est en passe d’acheté un bien mais le dit bien est classée E il me demande donc tout naturellement de faire un DPE classée D affin de bénéficier d’un pret a taux zéro plus important  » 25000€ au lieu de 15000€ ». Je lui demande de voir le diagnostiqueur qui a fait le premier et me répond qu’il à refuser sous prétexte que diagnostic est chez le notaire . Et il s’imagine que je vais donc lui donner satisfaction. S’est beau la vie!!!!

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Le DPE, un diagnostic inutile ?

Lire le communiqué officiel d’UFC – Que Choisir: http://www.quechoisir.org/immobilier-logement/achat-vente-travaux/communique-dpe-des-diagnostics-toujours-aussi-peu-performants

Article des Echos sur les DPE: http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0201165175504.htm?xtor=RSS-2059

Sources :

http://forum.diagnostiqueur-immobilier.fr/arnaque-au-dpe_topic2648.html

http://www.econov.eu/2011/le-dpe-diagnostic-de-performance-energetique-ou-arnaque-obligatoire-ufc-que-choisir-effaree/dpe_top/

http://vosdroits.service-public.fr/F16096.xhtml#N100FD

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novembre 2nd, 2012 by Laetitia

Le rôle et la responsabilité du syndic de copropriété

Le gestionnaire de copropriété ainsi que son équipe composée d‘assistants de copropriété, de comptables de copropriété… ont plusieurs missions qu’ils ont plutôt intérêt à réussir, au risque de ne pas être réélu ainsi que de s’attirer les foudres d’une clientèle nombreuse et remontée !

La misson du syndic de copropriété :

• Assurer le respect du réglement et son application,
• Administrer l’ensemble de la copropriété
• Garantir sa conservation, sa garde et son entretien
• Tenir à jour la liste des copropriétaires et les archives de la copropriété
• Appliquer les décisions de l’assemblée générale ;
• Se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement…) ;
• Intervenir pour tous travaux urgents ;
• Recouvrir les charges auprès des copropriétaires ;
• Réaliser le budget prévisionnel et de la comptabilité courante ;
• Faire voter par l’assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d’entretien des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à venir ;
• conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;
• s’occuper de l’assemblée générale (convocation, procès-verbal …).

Lors de l’Assemblée générale annuelle, le syndic est tenu de rendre compte de sa gestion. Lors de l’approbation des comptes, le syndic demande de lui donner « quitus », c’est-à-dire d’approuver l’ensemble de sa gestion comptable et administrative. Si le quitus est accordé, il décharge le syndic de toute responsabilité vis à vis de la copropriété. Le quitus couvrira ses faits et actes portés à la connaissance des copropriétaires, durant l’exercice écoulé. Le quitus atteste que le syndic a correctement et régulièrement accompli sa mission.
Exception : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l’établissement du compte des copropriétaires, et il est toujours possible de réclamer le remboursement de sommes indûmement perçues par le syndic.

Les responsabilités du syndic :

Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions. Le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré spécialement pour ce type de problème Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l’assemblée générale a voté le quitus de gestion.

Si ces missions ne sont pas menées à bien, le syndic risque :

• De ne pas voir son mandat renouveler à échéance ;
• d’être révoqué par l’assemblée, en cours de mandat, par un vote à la majorité des voix des copropriétaires si une faute peut être prouvée.

Attention :

Le syndic est révocable « ad nutum », à tout moment. La révocation d’un syndic en cours de mandat doit être justifiée par un « motif grave et légitime »  auquel cas le syndic peut demander des dommages et intérêts pour rupture abusive de son mandat. Une A.G. doit être réunie pour statuer de la révocation, à la majorité absolue de l’article 25. Si le syndic ne veut pas convoquer l’A.G., le Conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires, sont en droit de mettre le syndic en demeure, de convoquer l’A.G. avec la question de sa révocation à l’ordre du jour. Si le syndic ne répond pas positivement dans les huit jours suivant réception de la lettre, le Président du Conseil syndical peut convoquer lui- même l’A.G. Un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins 25 % des voix de la copropriété, peuvent également demander la tenue d’une A.G.(art. 8 du décret de 1967). Dans le cas où le président du Conseil syndical n’agirait pas, tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic et le président du Conseil syndical de réunir une A.G.(article 50 du décret de 1967).

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août 20th, 2012 by Laetitia

Arnaques légales des Notaires

Peut-être avez vous eu l’occasion d’accéder à la propriété... ou pas suivant l’acceptation de votre crédit !  Si votre crédit à été accepté sans aucun problème, alors cette arnaque ne vous a pas sauté aux yeux, en revanche, si vous avez eu le malheur d’avoir eu un refus de crédit alors vous allez immédiatement comprendre le sujet ! Je travaille avec de nombreux notaires, et le but n’est pas d’apporter de la noirceur à ce métier mais d’ouvrir les yeux aux acquéreurs.

Lorsque  vous faite une proposition d’achat et que le vendeur l’accepte, vous signez votre compromis de vente. Celui-ci inclus la condition suspensive de l’obtention du prêt de 45 jours. Vous avez 7 jours de rétractation sur ce compromis. A la fin de ce délai, l’agent immobilier en charge de votre dossier va vous transmettre sous pli recommandé, le compromis de vente, ses annexes ( diagnostics obligatoires et attestation de superficie) et enfin les disposition de l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, dite loi SRU. Une notification de la vente est également envoyée au notaire… celui-ci ne manque pas de vous contacter pour vous demander une provision sur vente de plus ou moins 250,00 € qui vous sera, bien entendu, remboursée si la vente n’a pas lieu !

Ce qui n’est pas précisé, c’est que cette provision est encaissée directement, or vous ne savez pas encore si vous êtes éligible au crédit ou non ! Votre crédit est refusé, ça arrive, parfois même en y réfléchissant, ça nous arrange … n’oubliez pas de demander à votre notaire le remboursement de cette provision car ils ne vous le proposeront d’eux-même. Et là… 35 € non remboursé en guise… de frais de dossier, alors que votre notaire n’à encore rien fait sur votre dossier vente !!!

Si l’on estime à environ 30%, les dossiers refusés par les organismes de crédit, je vous laisse deviner le bénéfice auquel peut prétendre un notaire, en vous ayant envoyé une seule lettre de demande de provision (oup’s 2 lettres avec le remboursement, à 0,58 € le timbre et 0,15 cts la copie, nous sommes loin du compte !! ) … Payez ces provisions seulement quand votre banque vous donne l’acceptation définitive de votre crédit, dans tout les cas, l’Etude Notariale avancera les fonds si nécessaire, que vous lui verserez par la suite. Peut-être avons nous raté notre vocation ?

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mai 23rd, 2012 by Laetitia

Arnaque au PTZ – Prêt à Taux Zéro 2012

La construction immobilière est un marché florissant, notamment en la promouvant avec les crédits d’impôts gouvernementaux issus des différentes lois de finance. Le prêt à taux zero peut-être un très bon moyen de voir ses annuités divisées par deux suivant les cas. Attention, pour prétendre au PTZ, il faut rentrer dans des « cases », comme nous avons pu le voir dans des billets précédent,tel que le PTZ (A mettre à jour pour 2012 via le site gouvernemental : PTZ)

En passant devant des copropriétés en construction, vous verrez le symbole PTZ 2012…

Oui, mais voila, d’après la loi de finance 2012, le PTZ 2012 rentrera en vigueur le 1e juin 2012. Vous avez signé votre compromis de vente avant ? C’est bien dommage car sur le fait, le crédit n’est pas rétro-actif. Si avez décidé de demander un crédit immobilier avant cette fameuse date fatidique, vous ne pourrez y prétendre ! D’ailleurs, les banquiers ne pourront tout simplement pas vous répondre puisqu’il n’ont pas accès aux simulations PTZ  2012 avec leur logiciel, qui ne se mettra à jour… qu’à partir du 1e juin 2012 !

Publicité mensongère ? Non, pas vraiment ! Publicité arrangée ?? probablement !

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avril 4th, 2012 by Laetitia

La plate forme collaborative e-Co pour projet BTP

e-Co, « La simplicité au service de la productivité »

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mars 12th, 2012 by Laetitia

NOUVEAU LOI DE FINANCE 2012 : TAXE SUR LES PETITES SURFACES

Une taxe sur les petites surfaces pour supprimer les loyers indécents

Les petites surfaces sont celles qui se louent le mieux, notamment dans les grandes villes, telle que PARIS ou LYON.  Aussi, on constate des loyers très importants  (jusqu’à 80 ou 90€ par m²), pour ces logements de petite surface au détriment de locataires modestes (population étudiante notamment).

Les propriétaires profitent de la pénurie d’offre pour louer des biens à un niveau sans rapport avec les prestations fournies. Dans ces grandes ville, il est donc courant de trouver des chambres de bonnes de  10 – 14 m², avec toilettes sur le palier pour plus de 1000 € !

Pour lutter contre ce phénomène, le Projet de Loi Finance 2012 prévoit la création d’une surtaxe sur les revenus locatifs, applicable en zone A (Île-de-France, Côte d’Azur, Genevois français principalement). Elle concernera les loyers perçus à partir de 2012, pour des logements de 14 m2  et moins, lorsque le loyer dépasse un seuil fixé par décret (40€/m2). Cette taxe n’a pas vocation à rapporter des recettes, mais à modifier des comportements (sûr, sans aucun doute, uniquement pour modifier les comportements!! )

la progressivité du tarif conduit à ce que les bailleurs aient intérêt à fixer un loyer inférieur à 40 €/m2 pour maintenir la rentabilité du logement.

Cependant, nombreux s’opposent à cette loi, puisque le Sénat avait déjà supprimée cette loi du projet de loi de Finances 2012, en arguant le fait que les propriétaires de ce type de bien vont :

• les vendre (en minorant éventuellement le prix en cas de taxation sur les plus-values),
• soit ils les loueront « sous le manteau » ou en demandant une partie du loyer « au black ».

« Le Sénat l’a vu, la loi eût été perverse et contournée sans difficulté, estime François Gagnon, président du réseau d’agences immobilières ERA. Elle aurait incliné les propriétaires âpres au gain à se placer juste en dessous du seuil de déclenchement de la taxe, à 39 €/m²... y compris ceux qui étaient auparavant à 32 ou 35 euros ! Elle aurait également donné lieu à des pratiques d’évitement diverses et variées, l’imagination du contribuable incivil n’ayant pas de borne : on aurait vu par exemple des micro-logements gagner tout d’un coup un mètre carré, grâce à des mesurages complaisants ».

Laurent Wauquiez, Ministre de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, et Benoist Apparu, secrétaire d’Etat chargé du Logement, sont de nouveau montés au créneau pour défendre le projet gouvernemental. C’est « un mauvais coup porté aux plus fragiles, dénoncent-ils. Le groupe socialiste du Sénat, en s’opposant à la création d’une taxe sur les loyers abusifs dans les micro-logements, pénalise directement les étudiants ou les travailleurs modestes ».

Source : immobilier.nouvelobs.com

A suivre pour le bilan 2012 en janvier  2013 !!  

Décret pour l’application de l’article 79 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et de la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l’Etat, porte-parole du Gouvernement,

Vu le code général des impôts, notamment son article 234 et son annexe III ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment son article R. 304-1 ;

Vu la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, notamment son article 79,

Décrète :

A l’annexe III au code général des impôts, le chapitre III du titre Ier de la première partie du livre Ier est complété par une section VI intitulée : « Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface », qui comprend un article 58 P ainsi rédigé :

« Art. 58 P. – I. ― Les communes mentionnées au premier alinéa du I de l’article 234 du code général des impôts s’entendent des communes situées dans la zone A telle que définie par l’arrêté des ministres chargés du budget et du logement prévu à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.

« II. ― Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, mentionné au I de l’article 234 du code général des impôts, au-delà duquel les logements sont soumis à raison des loyers perçus à la taxe prévue par cet article, est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée. »

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décembre 11th, 2011 by Laetitia

La toiture végétale – Le toit vert

Les campagnes de développement durable actuelles, telles que les crédits d’impôt et autres incitations, poussent les propriétaires à s’intéresser et s’informer aux diverses méthodes d’isolation, notamment à l’isolation végétale. Cette technique est utilisée depuis des siècles par les pays scandinaves, alors que nous  bâtissions encore nos toitures avec de la chaume, technique peu pratique en terme de durabilité et budgétaire. Depuis sa mise en valeur, architecturalement, ainsi qu’écologiquement parlant, la toiture végétale connaît un nouvel essor. Cependant, il est important d’étudier la faisabilité du projet, toutes toitures ne peuvent supporter le poids d’une couche végétale.

La destruction massive des grandes forêts primaires et la mutation de la biodiversité accélèrent le réchauffement climatique de la planète.  Selon les experts, il devrait engendrer une hausse de 1,4 à 5,8 degrés entre 1990 et 2100. Les pays plus consciencieux du développement durables, tels que l’Allemagne ou le Canada, pratiquent ce type de toiture depuis plus d’une vingtaine d’années.

La Composition de la toiture :

Le toit végétal est adaptable sur tout type de support porteur (béton, bois, acier) à condition que la surcharge admissible soit compatible avec le système choisi.  Seul un professionnel qualifié du secteur peut effectuer cette estimation. La toiture végétale est composée :

• d’une structure portante,
• de différentes membranes d’étanchéité (bitumeuses, caoutchouc ou PVC) résistant à la pénétration des racines,
• d’un isolant thermique,
• d’une couche draînante (granulats d’argile expansé, cailloux, graviers, plaques de polystyrène alvéolées et nervurées) suivant la pente de la toiture dirigeant l’eau vers les gouttières, conçu de façon à ce que les racines des plantes ne s’y développent pas.
• d’une couche filtrante retenant les fines particules de terre et végétaux qui risqueraient de colmater la couche draînante et d’un substrat composé de mousse de sphaigne, terreau, terre noire, compost, etc, sur lequel pousseront les végétaux choisis en fonction du climat)
• de substrat devant d’être léger et résistant à la compaction tout en retenant l’eau. C’est généralement du compost végétal  mélangé à des agrégats de pierres légères et absorbantes.
• de végétation (Choisissez la assez résistante tout de même ! )

Il existe deux types de toitures végétales:

• Le toit « extensif » : Ce type de toiture est adaptés aux bâtiments de grandes superficie, toits inclinés ou habitations déjà existantes grâce à sa faible épaisseur de substrat, entre 3 à 15 cm environ, son poids de surcharge compris entre 30 et 100 kg/m² à capacité maximale en eau,  son entretien restreint et sa végétation très résistante. La hauteur de ces végétaux ne dépasse pas 25 cm et le mixage de plusieurs variétés leur donne un aspect multicolore variant au gré des saisons. Cependant, ce type de toiture ne peut être ni cultivé ni piétiné.

• Le toit « intensif » ou « semi – intensif » : Il nécessite une structure portante  particulière à cause du poids du substrat et des plantes. En effet, l’épaisseur du substrat est assez importante, entre 15 à 30 cm environ, pour un poids de surcharge compris entre 120 et 350 kg/m² à capacité maximale en eau et permet d’accueillir une végétation à fort développement racinaire et aérien de type horticole tel que graminées, gazons, plantes vivaces ou arbustes. Ce type de toiture est aussi appelé jardin suspendu, et est préconisé pour les petites et moyennes surfaces. Un entretien modéré et un arrosage régulier sont nécessaires. Comparable aux jardins ordinaires, il est possible de semer ou de cultiver toute sorte de végétaux. A vos potagers !!

ATTENTION : Vous pouvez faire votre gazon et ornement de A à Z, technique plus longue mais moins onéreuse, ou bien vous aider de tapis végétaux en rouleaux, tel que ceux, en provenance de Fontainebleau,  installé sur le Stade de France, plus rapide et facile à installer mais aussi plus cher, environ 5 € le m².

Ce tapis végétal se confectionne généralement en rouleaux et est cultivé sur un géotextile faisant office de filtre, le substrat est spécialement élaboré pour les toitures végétales. Les végétaux sont composés principalement de plantes vivaces (plantes grasses et sédums) de faible hauteur (5cm maximum) et sont sélectionnés pour leur résistance à la sécheresse et aux fortes gelées. Leur faculté de se ré – ensemencer régulièrement permet d’obtenir une toiture continuellement recouverte. Le délai entre la découpe du tapis végétal en pépinière et la pose, ne doit pas dépasser 4 à 5 jours !

Source image : Beau-site

L’entretien :

Les toits de types extensifs, ne nécessitent que deux contrôles annuels, vérification des évacuations pluviales du bon fonctionnement du drainage, élimination de mauvaises herbes déposées par le vent et éventuellement un arrosage durant les sécheresses. Les toits de types intensifs doivent être humidifiés régulièrement à l’aide d’un système d’arrosage et entretenus tout au long de l’année comme un jardin ordinaire.

Avantages :

• Elles améliorent l’isolation thermique des habitations autant pour le froid de l’hiver que la chaleur de l’été. Une toiture traditionnelle pourrait atteindre des températures extrêmes de l’ordre de -20°C à + 80°C alors qu’une toiture végétalisée maintiendrait une température de 15°C maximale. Celle-ci provoquerait une baisse de température pouvant aller de 3 à 7 degrés l’été, permettant d’effectuer une économie sur la climatisation.
• Elles servent d’isolant phonique en atténuant les bruits venant de l’extérieur (bruit de ville, trafic aérien, etc). Cette réduction serait estimée à environ 50 décibels.
• Elles prolongent la durée de vie de la toiture en servant d’écran contre les rayons ultra -violet et rayons solaires et en la protégeant contre les agressions des intempéries. La durée de vie de l’étancheité est alors doublée (25 ans environ).
• Elles atténuent les écarts de températures entre le jour et la nuit ou les différentes saisons.Les toitures végétalisées permettent une réduction des variations de température jusqu’à 40 %.
• Elles participent au contrôle des eaux de ruissellement puisque  la toiture végétalisée absorbe l’eau de pluie ce qui réduit les débordements et l’engorgement des stations de traitement des eaux lors de forts orages. « Annuellement, un toit végétal pourrait absorber jusqu’à 50 % de la quantité d’eau tombant sur les toits, permettant ainsi une réduction des coûts de traitement de l’eau de 5 à 10 %. » source : www.neomanland.info
• Elles offrent des surfaces d’espaces de vie supplémentaires (jardins suspendus, toits -terrasses). En zone fortement urbanisée, tel qu’à PARIS , un espace extérieure  est très recherché, il ajoute donc une plus-value non négligeable pour la vente ou la location.

• Elles augmentent la production d’oxygène et diminuent le taux de CO2 grâce à la photosynthèse.
• Apporte un équilibre de la biodiversité.
• Elles retiennent en partie les particules ou poussières volatiles contenues dans l’air.
• Réduction des dépenses dans plusieurs domaines, tel que une réduction des dépenses de santé, de nettoyage, des dépenses d’entretien et de réparation…

Inconvénients

• De nombreuses précautions sont à prendre suivant l’orientation de la toiture, la localité de l’habitation (en bord de mer par exemple à cause des agressions des sels marins, des mouettes ou du vent), ou encore la proximité des bâtiments voisins (leur nombre pourrait réduire l’ensoleillement et influer sur le développement des végétaux).
• La structure du bâtiment doit être vérifiée par des professionnels afin de déterminer le type de toiture que vous pouvez installer. Suivant l’inclinaison de votre toit, un système d’accrochage peut s’avérer nécessaire.
• Un permis de construire peut être nécessaire pour l’aménagement d’une toiture végétale.  Lors des travaux, reportez vous aux règles professionnelles pour la conception et la réalisation des terrasses et toitures végétalisées établies par la CSNE (Chambre Syndicale Nationale de l’étanchéité) et l’UNEP (Union Nationale des Entrepreneurs du Paysage).

Source : http://www.nicolassawicki.fr/le-toit-vegetal-extensif/

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