Acquisition d’un bien immobilier suivant le régime matrimonial

septembre 6th, 2010 by Laetitia

L’acquisition d’un bien immobilier suivant le régime matrimonial :

Un mariage sur 3 fini par … un divorce ! Voilà pourquoi même si c’est l’amour fou entre vous, pensez que ça peut ne pas durer, ça n’arrive pas qu’aux autres!

Quel que soit le régime matrimonial, les deux époux disposent ensemble du logement familial et de ses meubles et ce même s’il s’agit d’un bien propre appartenant au mari ou à la femme. Il en résulte que toute opération concernant ce bien (vente, hypothèque par exemple) nécessitera l’accord des deux époux.

De même, en cas de location du logement familial, les époux sont réputés co-titulaires du bail, même si le contrat de location a été signé antérieurement au mariage et par un seul des deux conjoints. Cette considération ne remet toutefois pas en cause le régime de la propriété du logement

La rupture du mariage pour divorce

Pour les couples mariés sous un régime matrimonial faisant place à la communauté des biens, celui qui a la garde des enfants, peut demander à conserver le logement familial.

S’il est copropriétaire avec son conjoint, il doit racheter sa part ou doit éventuellement accepter de devenir le locataire de son ex-conjoint si celui-ci est seul propriétaire.

1- Couple marié sous le régime de la communauté de réduites aux acquêts dites communauté légale

En principe, l’acquisition immobilière appartient à la communauté, qu’elle ait été payée par un seul conjoint ou par les deux.

Plusieurs cas :

A) Un époux achète seul un bien immobilier

Le bien immobilier est donc en principe commun. Cependant, si le financement du bien est assuré par un époux seul avec ses fonds personnels, le bien acquis peut lui appartenir en propre s’il rédige une “déclaration d’emploi ou de remploi” insérée dans l’acte d’achat du bien.

1)     Déclaration ou clause d’emploi ou de remploi

  • L’emploi : consiste à utiliser des fonds personnels propres existant au jour du mariage ou provenant d’une donation ou d’un legs ou d’une succession.
  • Le remploi : consiste à réinvestir le prix de la vente d’un bien propre.

En conséquence, un bien acquis avec déclaration d’emploi ou de remploi est un bien propre, exclu de la communauté.

B) Les époux achète ensemble un bien immobilier

Le bien est commun ; néanmoins, si un des époux achète avec ses fonds propres, il pourra faire insérer dans l’acte d’achat une “déclaration d’origine des deniers” pour prouver son apport et faire valoir sa créance à l’encontre de la communauté (son droit à récompense) en cas de divorce ou de décès de son conjoint.

1)    En cas de divorce

Le régime devient communautaire : chacun des époux a droit à la moitié des acquêts de l’autre, c’est-à-dire à la différence entre ce qu’il possède à la fin du mariage et ce qu’il possédait au début, et peut faire valoir son droit à récompense.

2)     En cas de décès

Le conjoint survivant a la jouissance gratuite du logement commun du couple et de son mobilier pendant un an. Par la suite, il peut faire valoir un droit viager d’habitation et d’usage du mobilier, même si le logement était la propriété du conjoint disparu. Cet avantage est valable aussi pour les régimes de communauté et de séparation des biens.

3) Cas de double contribution financière

Quand les époux achètent un bien en partie de deniers communs et de fonds propres d’un époux pour une autre partie, le bien peut être propre ou commun :

3-1)    La communauté finance plus de 50%

Si la communauté finance plus de 50% du prix total de l’investissement : le bien est alors commun et l’époux qui apporte des fonds propres fera insérer une clause d’origine des deniers dans l’acte d’achat pour faire valoir sa contribution et son droit à récompense lors de la dissolution du mariage.

3-2)    Un époux finance plus de 50%

Si un époux apporte plus de 50% du prix total de l’investissement en fonds propres, cet époux a le choix entre 2 possibilités :

  • Il effectue une déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte d’achat, et acquiert le bien comme un bien propre ; ainsi, lors de la dissolution du mariage il sera redevable d’une dette envers la communauté (il lui devra une récompense) pour la somme qu’il n’a pas apportée.
  • Il n’effectue pas de déclaration d’emploi ou de remploi : dans ce cas le bien est un bien commun et il a droit à récompense à la dissolution du mariage en faisant insérer une déclaration d’origine des deniers dans l’acte d’achat.

2- Couple marié sous le régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts

Avec ce régime, chaque époux peut acheter un bien propre en son seul nom; le bien appartient au conjoint dont le nom figure sur le titre de propriété.

Les époux peuvent cependant acheter un bien ensemble : ce bien appartient à chaque époux à proportion de sa contribution financière et fonctionne selon les règles de l’indivision.

Le bien est ainsi un bien indivisible et chaque époux est propriétaire d’une quote-part immatérielle correspondant à son financement.

Quand les deux époux investissent, ils doivent établir devant notaire une convention particulière (convention d’indivision) qui sera reprise dans l’acte d’acquisition indiquant la répartition de leurs droits indivis ; en l’absence d’indication, le bien est réputé appartenir aux deux époux pour moitié.

Une clause d’attribution intégrale insérée dans le contrat de mariage peut permettre au conjoint survivant de recevoir l’ensemble du bien au décès de l’autre.

3- Couple marié sous le régime de la communauté universelle

Avec ce régime, les biens immobiliers acquis durant le mariage par chacun des époux ou ensemble sont des biens communs.

En cas de décès ou de divorce, la liste des biens des époux est dressée et les biens acquis en commun seront évalués et partagés par moitié entre eux ou entre le conjoint survivant et la succession du défunt. Ce régime est particulièrement intéressant à partir du moment où l’on n’a pas d’enfants.

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